LE MARCHE DE L'IMMOBILIER INTERNATIONAL

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La volatilité observée en 2007 sur les marchés d'actions et d'obligations a souligné la nécessité de bien diversifier son portefeuille, ce qui jusqu'alors impliquait une combinaison d'actions, d'obligations et de liquidités. A cela vient désormais s'ajouter l'immobilier commercial direct, dont les avantages en matière de diversification pour les investisseurs sont importants, grâce à sa faible corrélation avec les actions et les obligations.

En tant que catégorie d'actifs, l'immobilier commercial, qui compte principalement l'immobilier de bureaux ainsi que les espaces industriels et de distribution, mais pas de logements, est influencé par des facteurs différents de ceux agissant sur les actions et les obligations. Cela est en partie dû à la portion des revenus provenant des loyers, qui peuvent offrir une couverture efficace contre l'inflation; mais cette décorrélation est également imputable au fait que l'immobilier est un actif physique, composé de bâtiments et de terrains sur un emplacement spécifique, et qui tend à être épargné par les changements d'humeur des investisseurs qui affectent les autres catégories d'actifs.

Il est important de faire la distinction entre les deux types de placement immobilier: l'immobilier commercial direct et les fonds de placement immobiliers (REIT) ou autres actions immobilières cotées sur un marché boursier. Si les parts de REIT et les titres immobiliers sont plus faciles à échanger que les biens physiques, leur performance est principalement régie par le sentiment qui règne sur les marchés financiers. A l'inverse, la valorisation d'un bien immobilier commercial est généralement basée sur une évaluation indépendante de la valeur du bâtiment et du terrain sur lequel il est construit. Elle est de ce fait moins susceptible de connaitre les variations à court terme qui peuvent affecter les marchés boursiers.

Les rendements d'un bien immobilier commercial direct proviennent en premier lieu des revenus de loyers plutôt que de la variation rapide de valeur des capitaux. De la même façon que l'on analyse la solvabilité d'un émetteur obligataire, les investisseurs immobiliers rechercheront des locataires de premier ordre pour garantir la stabilité du revenu locatif.

Outre le revenu locatif indissociable d'un bien immobilier commercial, les investisseurs peuvent également bénéficier d'une appréciation de la valeur du bien. Celle-ci peut en partie découler d'une hausse du marché immobilier global, mais dépend plus généralement de la valorisation des flux de revenus sous-jacents et du potentiel de croissance des revenus locatifs associés au bâtiment.

La croissance économique, comme celle du marché de l'immobilier commercial, tend à être cyclique, mais l'une n'implique pas forcément l'autre. Le cycle de croissance économique et locative peut en outre varier selon les pays. L'un des éléments à étudier de près lorsque l'on envisage d'investir dans un bien immobilier est donc le degré d'exposition à un large échantillon de marchés immobiliers dans le monde. C'est cela même qui offrira un outil de diversification entre des marchés affichant des niveaux de revenus et des potentiels de croissance variés.

Un large éventail

En Allemagne, une croissance économique notable a encouragé l'essor des entreprises et, par là même, de l'emploi. Le chômage a atteint un plus bas de 14 ans fin octobre, de nombreuses entreprises allemandes ayant développé leur main-d'œuvre pour faire face aux demandes européenne et asiatique. Les commandes en provenance de l'étranger étant attendues en hausse de quelque 10% en 2008, la demande de bureaux devrait se maintenir même en cas de ralentissement économique mondial.

A mesure que l'économie allemande se consolidait, le taux d'occupation locative de l'immobilier de bureaux augmentait. A la mi-2007, les villes de Francfort, Munich, Hambourg et Düsseldorf ressortaient toutes en progression sur 12 mois glissants.

En France, la conjoncture est également florissante, et Paris présente un potentiel de hausse non négligeable. Les chantiers à livrer à Paris ont été plus nombreux au second semestre 2007 que sur toute la période depuis début 2003, et les promoteurs devraient redoubler d'activité face à la pénurie d'espaces haut de gamme.

Facteur essentiel pour l'investisseur immobilier international, la stabilité des rendements est l'un des principaux atouts des grands marchés d'Europe continentale. Dans nombre de ces pays, le marché immobilier commercial a actuellement le vent en poupe, et des liquidités considérables attendent d'y être investies, alors que peu de transactions sont conclues. Les prix pourraient fléchir légèrement pour refléter le ralentissement économique mondial et l'impact du resserrement du crédit, qui restreint la capacité des investisseurs à profiter d'un effet de levier. En revanche, le déséquilibre positif entre l'offre et la demande devrait apporter un soutien à certains marchés et secteurs.

Avec 58 pays répartis sur 6 fuseaux horaires et environ 3,5 milliards d'habitants, soit plus de 58% de la population mondiale, la région Asie-Pacifique affiche une grande diversité. Pour l'investisseur commercial international, il est donc essentiel de savoir quels pays sont les plus avantageux pour les entreprises et présentent un niveau de risque acceptable.

La croissance en Asie-Pacifique est globalement plus forte qu'en Europe et les bureaux vacants sont rares, en particulier à Hong Kong, Singapour, Séoul et Tokyo. Les perspectives économiques y sont bonnes, la confiance des investisseurs progresse et les opérateurs étrangers procèdent à un nombre d'acquisitions croissant. Géant endormi de la région, le Japon commence à se réveiller et cette réémergence de la deuxième économie mondiale présente un certain potentiel.

L'immobilier commercial international est de plus en plus salué comme la «troisième catégorie d'actifs». Les fonds internationaux d'immobilier commercial gérés activement par des équipes chevronnées peuvent donc permettre de diversifier et donc d'optimiser les revenus d'un portefeuille équilibré.